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Regolamenti
Host

Ospitare responsabilmente in Italia

Puoi leggere questo articolo in italiano o inglese.

Abbiamo creato delle risorse per aiutare gli host che affittano i propri alloggi tramite Airbnb a ospitare in modo responsabile in Italia. Al loro interno troverai un sunto generale dei regolamenti nazionali, regionali e locali potenzialmente applicabili all'attività. Come host hai il dovere di conoscerli e rispettarli.

Ti consigliamo sempre di condurre ulteriori ricerche personalmente o di richiedere una consulenza legale in modo da ricevere dettagli relativi alle tue circostanze specifiche.

Di seguito puoi trovare maggiori informazioni sugli obblighi nazionali

1. Stipula un contratto con i tuoi ospiti

Puoi stipulare un contratto sia in qualità di persona fisica (proprietaria, sublocataria o mutuataria) che di azienda (manager di proprietà). In questo caso non ci sono limiti di durata (es: 1 giorno; 30 giorni; 1 anno; 2 anni). Inoltre, non è richiesta alcuna disdetta al termine del contratto. Attraverso la locazione turistica potrai accogliere un viaggiatore nel tuo alloggio a pagamento. 

Se non hai un contratto, ti consigliamo di registrarti presso l'Host Club della tua zona e chiedere informazioni e consigli ad altri host come te.

Se decidi di affittare il tuo alloggio per periodi inferiori ai 30 (trenta) giorni, i requisiti applicabili potrebbero essere diversi. Analizziamo le varie casistiche:

A. Persona fisica o società con contratto inferiore a 30 giorni.
B. Persona fisica o società con contratto superiore a 30 giorni.

A. Persona fisica o società con contratto inferiore a 30 giorni

Se sei una persona fisica o un'azienda e proponi locazioni turistiche per un massimo di 30 giorni, si parla di "locazione breve". In questo caso, non vi è alcun obbligo di registrazione del contratto.

Proprietà idonee per le locazioni brevi
È possibile affittare solo gli immobili ad uso residenziale situati in Italia e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), oppure, singolarmente, una o più stanze della proprietà.

Restrizioni sui servizi non legati all'uso dell'immobile
Tutti i servizi strettamente correlati alle esigenze abitative sono consentiti: lavanderia, pulizie, utenze, wifi, aria condizionata ecc. Non è tuttavia possibile fornire prestazioni non collegate all'utilizzo della proprietà: colazione, pasti, autonoleggio, guide turistiche ecc. Per offrire questi servizi aggiuntivi sarà necessario configurare l'alloggio come struttura ricettiva. A questo punto, però, dovrai conformarti ai vari requisiti generalmente previsti in questi casi dalle normative locali.

B. Persona fisica o società con contratto superiore a 30 giorni

Se sei una persona fisica o un'azienda e proponi locazioni turistiche di oltre 30 giorni, dovrai firmare un contratto e registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate. 

Per farlo, puoi scegliere tra varie modalità: 

Differenza tra locazione turistica e locazione transitoria
Contrariamente a quanto previsto per la locazione turistica, un contratto di locazione transitoria può avere una durata massima di 18 mesi, non ha una durata minima e può essere stipulato in base alle esigenze sia dell'host che dell'ospite legate alla professione, agli studi ecc. Inoltre, deve essere realizzato in forma scritta compilando questo modulo. Se il contratto ha una durata uguale o inferiore ai 30 giorni, assicurati che il testo contenga una dichiarazione specifica relativa alle motivazioni della transitorietà, supportata da un'adeguata documentazione.

Differenza tra locazione turistica e locazione per studenti universitari
La locazione turistica si distingue anche da quella per studenti universitari. Nel secondo caso, il contratto può avere una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni, e può essere stipulato per gli studenti fuori sede nelle municipalità che ospitano l'università/il corso di laurea/il master da loro selezionato. Anche in questo caso è necessario un documento scritto, che puoi creare compilando questo modulo. Inoltre, puoi consultare questo articolo per scoprire alcuni dei requisiti potenzialmente applicabili laddove decidessi di proporre soggiorni a lungo termine su Airbnb.

2. Registra gli ospiti tramite il portale Alloggiati

Per i contratti di locazione turistica di durata uguale o inferiore a 30 giorni, vige l'obbligo di condividere le informazioni generali degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo tramite Alloggiati, il portale della Polizia di Stato.

Come effettuare la registrazione e l'autenticazione sul portale Alloggiati
Per registrarti sul sito dovrai prima inoltrare una richiesta alla questura di competenza. Seleziona la regione in cui si trova il tuo alloggio e consulta le procedure di registrazione di ciascuna questura di riferimento. Con pochi semplici passaggi potrai dunque ottenere le credenziali di accesso al portale.

Per completare il processo di verifica dell'identità, segui queste indicazioni:

  • Vai alla pagina del portale Alloggiati e seleziona Accesso dal menu. Entrerai quindi nella sezione Accesso con Codici.
  • Dopo aver scaricato la scheda tramite il relativo pulsante, clicca su Area di Lavoro (Codici).
  • Inserisci nome utente e password, poi clicca su Accedi.
  • Una volta effettuato l'accesso, il sistema ti dirà quale codice inserire per completare l'autenticazione.

Come comunicare i dati generali degli ospiti
Una volta ultimata la procedura, segui queste indicazioni per condividere i dettagli relativi agli ospiti. In sintesi:

  • Accedi al portale Alloggiati con le tue credenziali.
  • Clicca su Inserimento nella barra in alto per compilare e inviare il modulo relativo all'ospite o ad altri membri del gruppo. In caso di singolo ospite, dovrai inserire tutti i dati sul modulo e poi inviarlo. In presenza di un Capo Famiglia o di un Capo Gruppo sarà invece necessario includere anche i dettagli relativi agli altri ospiti, prima di inoltrare il formulario.
  • Clicca sul pulsante Conferma, ma assicurati prima che tutte le informazioni inserite siano corrette.
  • In presenza di un Capo Gruppo/Capo Famiglia è necessario aggiungere anche un modulo individuale con i dati relativi agli altri ospiti. Una volta completato il formulario, seleziona il tasto Aggiungi per collegare l'ospite al Capo Gruppo/Capo Famiglia. Gli ospiti inseriti saranno inclusi nell'Elenco Componenti Gruppo o Famiglia.
  • Una volta aggiunti tutti i nomi interessati, seleziona Invio Schedina.
  • Comparirà quindi un riepilogo di tutti i moduli da inviare, che potrai consultare a scopo di verifica. Se trovi un errore, seleziona il tasto Annulla. Se invece le informazioni sono corrette, scegli Invia Tutti.
  • Al termine della procedura, il sito ti mostrerà una pagina di conferma (Esito Inserimento).

Scarica i file che attestano il numero di schede inviate correttamente negli ultimi 30 giorni cliccando su Ricevute nella barra in alto, poi conserva tutta la documentazione correlata.

3. Comunicare i dati a fini statistici

Ogni regione o provincia autonoma mette a disposizione degli strumenti che consentono di comunicare i dettagli relativi ai flussi turistici alla pubblica amministrazione, al fine di ottenere dati statistici aggregati. Al riguardo, ti consigliamo di consultare i siti web delle istituzioni e il modulo dedicato all'ospitalità responsabile della regione o della municipalità in cui si trova il tuo alloggio. Le modalità proposte, infatti, possono variare a seconda della posizione geografica.

4. Obblighi fiscali

L'articolo 4, comma 5-bis, del D.L. 50/2017, come modificato dalla legge di bilancio 2024, impone alle piattaforme come Airbnb di applicare una cedolare secca del 21% sui redditi degli host non professionisti derivanti da locazioni brevi. Per host non professionista si intende, ad esempio, una persona che non è titolare di Partita IVA e che affitta un numero di alloggi inferiore a cinque.


Dal 1° gennaio 2024 gli host potranno accedere al proprio account e confermare se Airbnb sarà tenuta o meno a trattenere l'imposta sui guadagni futuri derivanti dalla locazione a breve termine del loro alloggio. Nel primo caso, verseremo l'importo raccolto all'Agenzia delle Entrate ed emetteremo una certificazione unica su base annuale contenente i dettagli delle ritenute da utilizzare in fase di dichiarazione dei redditi. Gli host interessati potranno esaminare e monitorare i dati relativi alle trattenute dal loro account in qualsiasi momento.

Se affitti una struttura ricettiva extra-alberghiera (per es. un B&B, una pensione o una casa vacanze), i guadagni vengono denominati "Redditi diversi" ai sensi del par. 1, lett. i dell'Articolo 67 del TUIR, e dovrai gestire la trattenuta e il versamento delle imposte personalmente. Questo tipo di reddito, infatti, non è soggetto alla cedolare secca.

Per maggiori informazioni, consulta il nostro articolo dedicato alle imposte sul reddito in Italia. Se non sai esattamente in che modo le normative locali o queste informazioni si applicano al tuo caso, ti consigliamo di verificare quali sono i tuoi obblighi o di chiedere aiuto a una persona competente in materia fiscale (per es. commercialista).

Prossimamente: codice identificativo nazionale e nuovi obblighi

Desideriamo comunicarti una serie di modifiche che presto incideranno sulle locazioni turistiche.

Il Decreto Anticipi n. 145/2023 della Suprema Corte di Cassazione, incluso nella legge di conversione n. 191/2023, prevede l'assegnazione di un codice identificativo nazionale (CIN) e la creazione di un database dedicato gestito dal Ministero del Turismo. Queste misure non sono ancora state applicate.

In futuro avrai la possibilità di richiedere un codice CIN dichiarando, per mezzo di una procedura automatizzata ancora in fase di definizione, i dati catastali del tuo alloggio e la conformità a requisiti specifici come:

  • l'installazione di rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio.
  • la presenza di estintori.
  • il rispetto dei nuovi requisiti di sicurezza (solo per le locazioni turistiche professionali).

Nell'attesa, ti chiediamo di continuare a rispettare i regolamenti regionali attualmente applicabili e a utilizzare il codice locale o regionale, ove richiesto. Qualora avessi bisogno di registrare nuovi alloggi destinati alla locazione breve, ove opportuno potrai inviare la richiesta all'autorità locale competente. Per maggiori informazioni, visita il sito ufficiale del Ministero del Turismo.

Per le locazioni turistiche professionali, invece, dovrai inoltrare una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) della municipalità di competenza.

Una volta che le nuove disposizioni saranno entrate in vigore, ti aggiorneremo fornendoti ulteriori dettagli sulle procedure. 

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