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    Ospitare responsabilmente in Italia

    Puoi leggere questo articolo in italiano o in inglese.

    Abbiamo redatto questo articolo per aiutare gli host di Airbnb a familiarizzare con le responsabilità che derivano dalla loro attività, nonché per fornire una panoramica generale sulle diverse leggi, regole e buone norme del settore. Ti chiediamo di rispettare le nostre linee guida, come gli standard di ospitalità, e di assicurarti di adempiere a tutte le leggi e altre regole applicabili alle tue circostanze specifiche e alla tua zona.

    Inoltre, puoi riprodurre questo video del canale Cittadino di Airbnb su come ospitare responsabilmente in Italia.

    Ti consigliamo di approfondire ciascuno degli aspetti trattati, in quanto questo articolo non è esaustivo e non costituisce una consulenza legale o fiscale. Ti invitiamo inoltre a verificare ogni fonte e ad assicurarti che le informazioni fornite non siano state modificate di recente, poiché non aggiorniamo l'articolo in tempo reale.

    Salute e pulizia

    Gli host in Italia hanno la possibilità di aderire al protocollo avanzato di pulizia di Airbnb.

    Puoi trovare informazioni sul protocollo avanzato di pulizia di Airbnb nelle informazioni generali su come affittare alloggi.

    Protocolli e regolamenti per la pulizia

    A causa della pandemia di COVID-19, potresti dover rispettare regole specifiche su pulizia, disinfezione e igiene quando pubblichi un annuncio per un alloggio in Italia.

    Il Governo italiano ha pubblicato delle linee guida per la riapertura delle strutture ricettive e degli alloggi per affitti a breve termine, che devi rispettare se scegli di offrire un alloggio in Italia. Esistono inoltre protocolli regionali, per i quali ti consigliamo di consultare il sito web ufficiale della regione di riferimento.

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    Imposte nazionali

    Quello delle tasse è un argomento complesso. I tuoi obblighi fiscali possono variare in base alle tue particolari circostanze, quindi ti consigliamo di fare delle ricerche o di consultare un commercialista per ottenere informazioni più specifiche.

    In generale, il denaro che guadagni come host su Airbnb è considerato un reddito imponibile, che può essere soggetto a diverse tasse, come l'imposta sulla locazione, l'imposta sul reddito o l'IVA.

    Le dichiarazioni dei redditi per l'Italia devono essere presentate entro il 31 ottobre di ogni anno fiscale se si utilizza il modello redditi per le persone fisiche, oppure il 7 luglio di ogni anno fiscale se si utilizza il modello 730. Contatta l'Agenzia delle entrate per verificare se devi dichiarare l'importo guadagnato attraverso la tua attività di host, disponibile nel riepilogo degli incassi dell'host. Ti consigliamo inoltre di verificare se soddisfi requisiti di idoneità per altri incentivi, come sgravi e agevolazioni fiscali.

    Imposta sul reddito delle persone fisiche

    Ai sensi del regime ordinario IRPEF, la tassazione viene calcolata sulla base della somma totale dei ricavi annuali. I proventi derivanti dall'attività di home-sharing potrebbero dunque sommarsi a quelli generati da altre entrate (per esempio, un reddito da lavoro dipendente), e potrebbe dunque trovare applicazione un'aliquota compresa fra il 23% e il 43%. L'utilizzo di questo regime permette l'applicazione di detrazioni, come quelle relative ai costi di ristrutturazione dell'alloggio o i costi di Airbnb. Con un commercialista, verifica come allocare il reddito derivante dall'home-sharing nella tua dichiarazione dei redditi.

    Imposta sul reddito da locazione

    La cedolare secca è un regime fiscale alternativo all'IRPEF, che richiede l'applicazione di un'aliquota fissa preferenziale del 21% esclusivamente al reddito generato dagli affitti. Questo regime è disponibile solo per gli host non professionisti che affittano i loro alloggi come "persone fisiche". Non può essere utilizzato da persone giuridiche, come società o persone fisiche che gestiscono strutture ricettive. Inoltre, il regime fiscale della cedolare secca non consente di detrarre alcuna spesa.

    Il decreto 50/2017 ha introdotto una legge che obbliga le piattaforme e gli altri intermediari a riscuotere le imposte ai sensi della cedolare secca, tra le altre, da utenti non professionisti. Airbnb ha impugnato la legge in tribunale in quanto discrimina le piattaforme, gli intermediari che incassano i pagamenti e gli host che fanno uso di tali piattaforme. Alla data di pubblicazione del presente articolo, l'esito del procedimento non è ancora noto.

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    Regolamenti generali e autorizzazioni

    È importante che ti assicuri di poter ospitare nel tuo alloggio. Alcuni esempi di restrizioni includono contratti, leggi e regole della comunità. Consulta un avvocato o un'autorità locale per saperne di più su regolamenti, restrizioni e obblighi specifici per le tue circostanze.

    Puoi utilizzare le informazioni generali fornite in questo articolo come punto di partenza per conoscere le norme e i permessi relativi all'attività di host.

    Registrazione degli ospiti

    L'Italia dispone di standard di sicurezza che richiedono a ogni host di registrare le informazioni dei propri ospiti e di comunicarle alla Questura tramite il Portale alloggiati al momento del check-in, senza eccezioni. Per accedere al servizio, recati nella Questura della tua città o contatta i suoi uffici per sapere come ottenere le credenziali online.

    Stipulazione del contratto

    Per soggiorni inferiori a 30 giorni, se non gestisci una struttura ricettiva, al momento del check-in devi stipulare con il tuo ospite un breve contratto scritto, che non richiede registrazione. Alcuni modelli di contratto di locazione a breve termine sono facilmente reperibili online; in alternativa, puoi contattare un avvocato o un'associazione di categoria per ricevere consulenze ad hoc.

    Accordi e autorizzazioni contrattuali

    A volte, contratti di locazione e di altro tipo, piani regolatori e norme comunitarie prevedono delle limitazioni per quanto riguarda l'affitto e il subaffitto. Esamina tutti i contratti che hai firmato o contatta il tuo locatore, il consiglio comunale o un'altra autorità competente.

    Potresti avere modo di includere un addendum al contratto, che faccia chiarezza su dubbi, obblighi e responsabilità di tutte le parti.

    Limitazioni ipotecarie

    Se il tuo alloggio è vincolato a un mutuo (o a qualsiasi forma di prestito), consulta il prestatore per assicurarti che non ci siano restrizioni relative a subaffitto o affitto.

    Limitazioni per alloggi sovvenzionati

    Di solito, per gli alloggi sovvenzionati sono previste regole che ne vietano il subaffitto senza autorizzazione. Se vivi in una comunità di alloggi sovvenzionati e vuoi diventare un host, consulta l'autorità o l'associazione abitativa competente.

    Coinquilini

    Se condividi il tuo alloggio con altre persone, valuta di stipulare un accordo formale con i tuoi coinquilini al fine di delineare le aspettative. Tale accordo può includere la frequenza con cui intendi ospitare, le regole per gli ospiti, l'eventuale condivisione dei compensi e altro ancora.

    Normativa UE in materia di tutela dei consumatori

    Secondo la normativa UE in materia di tutela dei consumatori, quando offri beni o servizi online, hai l'obbligo di fornire ai tuoi clienti informazioni specifiche. Ospitare su Airbnb è considerato un servizio. Ti forniamo informazioni e strumenti per aiutarti a stabilire se devi identificarti o meno come professionista dell'ospitalità e a comprendere le tue responsabilità in merito alla tutela dei consumatori nell'Unione europea.

    Uso improprio

    Qualora ricevessimo segnalazioni relative a un potenziale uso improprio, prenderemo i dovuti provvedimenti. Disponiamo di linee guida per aiutare le autorità locali a segnalare l'uso improprio di abitazioni.

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    Normative locali

    Seleziona una località qui sotto per leggere le informazioni specifiche sulla città, la contea o la regione. Se la tua zona non è presente nell'elenco, puoi leggere le informazioni generali sui regolamenti locali.

    Sicurezza

    La nostra priorità è la sicurezza degli host e dei loro ospiti. Puoi assicurare ai tuoi ospiti il massimo della tranquillità con alcuni semplici preparativi, come le istruzioni per le emergenze e la segnalazione di eventuali rischi.

    Contatti di emergenza

    Includi una lista di contatti con i seguenti recapiti:

    • I numeri di emergenza locali.
    • Il numero dell'ospedale più vicino.
    • Il tuo numero.
    • I numeri di alcuni contatti di riserva (semmai gli ospiti non riuscissero a raggiungere te).

    Ti consigliamo anche di verificare che gli ospiti sappiano qual è il modo migliore per contattarti in caso di emergenza. Puoi comunicare con loro anche tramite messaggi su Airbnb, come alternativa sicura.

    Forniture mediche

    Metti a disposizione un kit di primo soccorso e fai sapere ai tuoi ospiti dove si trova. Controllalo regolarmente in modo da poter aggiungere nuove forniture, se qualcosa finisce.

    Prevenzione degli incendi

    Se disponi di apparecchiature a gas, segui le normative di sicurezza applicabili e assicurati di disporre di un rilevatore di monossido di carbonio funzionante. Metti a disposizione un estintore e ricordati di effettuarne regolarmente la manutenzione.

    Uscite di emergenza

    Accertati di aver indicato chiaramente un percorso di fuga in caso di incendio. Fornisci una mappa che lo descriva, in modo che gli ospiti possano consultarlo facilmente.

    Prevenzione dei rischi

    Ecco alcuni modi in cui puoi aiutare a prevenire potenziali rischi:

    • Ispeziona l'alloggio e individua le aree in cui gli ospiti potrebbero inciampare o cadere.
    • Rimuovi i rischi rilevati o indicane la presenza.
    • Sistema eventuali cavi esposti.
    • Verifica che le scale siano sicure e dotate di ringhiere.
    • Rimuovi o metti sottochiave tutti gli oggetti che potrebbero risultare pericolosi per i tuoi ospiti.

    Sicurezza dei bambini

    Alcuni ospiti viaggiano con bambini piccoli e devono capire se il tuo alloggio è idoneo alle loro esigenze. Puoi utilizzare la sezione Note aggiuntive dei Dettagli dell'annuncio nel tuo account Airbnb per indicare potenziali rischi o spiegare che l'alloggio non è adatto a bambini e neonati.

    Climatizzazione

    La presenza di dispositivi funzionanti, come caldaie e condizionatori d'aria, può contribuire notevolmente al comfort dei tuoi ospiti durante il soggiorno. Puoi garantire loro un soggiorno confortevole in molti modi:

    • Assicurati che la sistemazione sia adeguatamente ventilata.
    • Fornisci istruzioni su come utilizzare in modo sicuro la caldaia e l'aria condizionata.
    • Verifica che il termostato funzioni correttamente e accertati che gli ospiti sappiano dove trovarlo.
    • Esegui una manutenzione regolare dei dispositivi.

    Limiti sul numero di occupanti

    Stabilisci dei limiti di sicurezza sul numero di occupanti. L'amministrazione locale potrebbe aver previsto delle linee guida al riguardo.

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    Regole di cortesia

    Ospitare responsabilmente vuol dire anche far sapere ai tuoi ospiti qual è il modo migliore di interagire con la tua comunità. Comunicando le regole e le usanze locali ai tuoi ospiti, contribuisci a creare un'esperienza fantastica per tutti.

    Regole condominiali

    Se l'edificio in cui si trova il tuo alloggio presenta spazi comuni o servizi condivisi, comunica ai tuoi ospiti le regole pertinenti.

    Regole della casa

    Puoi includere queste regole nella sezione Note aggiuntive dei Dettagli dell'annuncio nel tuo account Airbnb. Gli ospiti di solito apprezzano se condividi le tue aspettative in anticipo.

    Vicinato

    In genere è una buona idea far sapere ai tuoi vicini se hai intenzione di affittare il tuo alloggio. Questa accortezza offre loro la possibilità di comunicarti eventuali preoccupazioni o considerazioni.

    Rumore

    Gli ospiti prenotano tramite Airbnb per molte ragioni, tra cui vacanze e festeggiamenti. Spiega ai tuoi ospiti sin dal principio in che modo il rumore può disturbare i vicini, così da garantire a tutti una maggiore serenità.

    Se temi che possa essere arrecato disturbo alla tua comunità, puoi contribuire a ridurre il rumore eccessivo in diversi modi:

    • Fissa un coprifuoco con orari in cui limitare i rumori.
    • Non consentire l'ingresso agli animali domestici.
    • Indica che il tuo annuncio non è adatto a bambini o neonati.
    • Vieta feste e ospiti aggiuntivi non registrati

    Parcheggio

    Comunica agli ospiti eventuali regole per il parcheggio nel tuo edificio e nel quartiere. Esempi di possibili regole per il parcheggio:

    • Si parcheggia solo in un determinato posto assegnato.
    • Vietato parcheggiare sul lato ovest della strada il martedì e il giovedì, per facilitare le operazioni di pulizia stradale.
    • Il parcheggio in strada è consentito solo dalle 19:00 alle 07:00.

    Animali domestici

    In primo luogo, consulta il tuo contratto di affitto o le regole condominiali, per assicurarti che non ci siano restrizioni riguardanti gli animali domestici. Se permetti agli ospiti di portarli con sé, apprezzeranno sicuramente dei suggerimenti sui posti migliori per farli giocare o sulle modalità di smaltimento dei relativi rifiuti. Condividi un piano di riserva, come il numero di una pensione per animali nelle vicinanze, nel caso in cui l'animale di un ospite disturbi i vicini.

    Privacy

    Rispetta sempre la privacy dei tuoi ospiti. Le nostre regole sui dispositivi di sorveglianza indicano chiaramente cosa ci aspettiamo dai nostri host, ma in alcuni luoghi sono in vigore leggi e normative aggiuntive di cui devi essere a conoscenza.

    Fumo

    Se non permetti agli ospiti di fumare, ti suggeriamo di esporre dei cartelli come promemoria. Se invece possono farlo, assicurati di fornire posacenere nelle aree designate.

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    Assicurazione

    Verifica con il tuo agente assicurativo o la tua compagnia di assicurazioni il tipo di obblighi, limiti e copertura richiesti per le tue circostanze specifiche.

    Garanzia Host

    La Garanzia Host di Airbnb fornisce una copertura di base per i danni e le responsabilità civili come elencati. Tuttavia, queste tutele non sostituiscono l'assicurazione per proprietari di immobili e locatari, né offrono una copertura adeguata. Potresti aver bisogno di soddisfare anche altri requisiti assicurativi.

    Responsabilità civile e copertura di base

    Controlla la tua polizza assicurativa come proprietario di immobile o locatario con il tuo agente assicurativo o con la tua compagnia di assicurazioni, per verificare che il tuo alloggio disponga di una copertura adeguata per la responsabilità civile e la protezione della proprietà.

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    Altre informazioni sull'ospitalità

    Consulta le domande frequenti sull'ospitalità per saperne di più sull'attività di host su Airbnb.

    Torna all'inizio

    Tieni presente che Airbnb non esercita alcun controllo sulla condotta degli host e nega qualsiasi responsabilità. La mancata accettazione da parte degli host delle loro responsabilità può comportare la sospensione dell'attività o la rimozione dal sito web di Airbnb. Airbnb non è responsabile dell'affidabilità o della correttezza delle informazioni contenute in qualsiasi link a siti di terze parti (inclusi tutti i link a leggi e normative).

    Normative locali

    Seleziona una località qui sotto per leggere le informazioni specifiche sulla città, la contea o la regione. Se la tua area non è presente nell'elenco, puoi leggere le informazioni generali sulle normative locali.

    Firenze

    Genova

    Roma

    Sicurezza

    La nostra priorità è la sicurezza degli host e dei loro ospiti. Puoi assicurare ai tuoi ospiti il massimo della tranquillità con alcuni semplici preparativi, come le istruzioni per le emergenze e la segnalazione di eventuali rischi.

    Contatti di emergenza

    Includi una lista di contatti con i seguenti recapiti:

    • I numeri di emergenza locali.
    • Il numero dell'ospedale più vicino.
    • Il tuo numero.
    • I numeri di alcuni contatti di riserva (semmai gli ospiti non riuscissero a raggiungere te).

    Ti consigliamo anche di verificare che gli ospiti sappiano qual è il modo migliore per contattarti in caso di emergenza. Puoi comunicare con loro anche tramite messaggi su Airbnb, come alternativa sicura.

    Forniture mediche

    Metti a disposizione un kit di primo soccorso e fai sapere ai tuoi ospiti dove si trova. Controllalo regolarmente in modo da poter aggiungere nuove forniture, se qualcosa finisce.

    Prevenzione degli incendi

    Se nel tuo alloggio sono presenti apparecchiature a gas, segui le normative di sicurezza applicabili e assicurati di disporre di un rilevatore di monossido di carbonio funzionante. Metti a disposizione un estintore e ricordati di effettuarne regolarmente la manutenzione.

    Uscite

    Assicurati di indicare chiaramente un percorso di fuga in caso di incendio. Fornisci una mappa che lo descriva, in modo che gli ospiti possano consultarlo facilmente.

    Prevenzione dei rischi

    Ecco alcuni modi in cui puoi aiutare a prevenire potenziali rischi:

    • Ispeziona l'alloggio e individua le aree in cui gli ospiti potrebbero inciampare o cadere.
    • Rimuovi i rischi rilevati o indicane la presenza.
    • Sistema eventuali cavi esposti.
    • Verifica che le scale siano sicure e dotate di ringhiere.
    • Rimuovi o metti sottochiave tutti gli oggetti che potrebbero risultare pericolosi per i tuoi ospiti.

    Sicurezza dei bambini

    Alcuni ospiti viaggiano con bambini piccoli e devono sapere se il tuo alloggio è idoneo alle loro esigenze. Nella sezione Note aggiuntive dei Dettagli dell'annuncio, nel tuo account Airbnb, puoi indicare i potenziali rischi o specificare che l'alloggio non è adatto a bambini e neonati.

    Climatizzazione

    La presenza di dispositivi funzionanti, come caldaie e condizionatori d'aria, può contribuire notevolmente al comfort dei tuoi ospiti durante il soggiorno. Puoi garantire loro un soggiorno confortevole in molti modi:

    • Assicurati che la sistemazione sia adeguatamente ventilata.
    • Fornisci istruzioni su come utilizzare in modo sicuro la caldaia e l'aria condizionata.
    • Verifica che il termostato funzioni correttamente e accertati che gli ospiti sappiano dove trovarlo.
    • Esegui una manutenzione regolare dei dispositivi.

    Limiti sul numero di occupanti

    Stabilisci dei limiti di sicurezza sul numero di occupanti. L'amministrazione locale potrebbe aver previsto delle linee guida al riguardo.

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    Regole di cortesia

    Ospitare responsabilmente vuol dire anche far sapere ai tuoi qual è il modo migliore di interagire con la tua comunità. Comunicando le regole e le usanze locali ai tuoi ospiti, contribuisci a creare un'esperienza fantastica per tutti.

    Regole condominiali

    Se l'edificio in cui si trova il tuo alloggio presenta spazi comuni o servizi condivisi, informa i tuoi ospiti sulle regole pertinenti.

    Regole della casa

    Puoi includere queste regole nella sezione Note aggiuntive dei Dettagli dell'annuncio nel tuo account Airbnb. Gli ospiti di solito apprezzano se condividi le tue aspettative in anticipo.

    Vicinato

    In genere è una buona idea far sapere ai tuoi vicini se hai intenzione di affittare il tuo alloggio. Questa accortezza offre loro la possibilità di comunicarti eventuali preoccupazioni o considerazioni.

    Rumore

    Gli ospiti prenotano tramite Airbnb per molte ragioni, tra cui anche vacanze e festeggiamenti. Spiega ai tuoi ospiti sin dal principio in che modo il rumore può disturbare i vicini, così da garantire a tutti una maggiore serenità.

    Se temi che possa essere arrecato disturbo alla tua comunità, puoi contribuire a ridurre il rumore eccessivo in diversi modi:

    • Fissa un coprifuoco con orari in cui limitare i rumori.
    • Non consentire l'ingresso agli animali domestici.
    • Indica che il tuo annuncio non è adatto a bambini o neonati.
    • Vieta feste e ospiti aggiuntivi non registrati.

    Parcheggio

    Comunica agli ospiti eventuali regole per il parcheggio nel tuo edificio e nel quartiere. Esempi di possibili regole per il parcheggio:

    • Si parcheggia solo in un determinato posto assegnato.
    • Vietato parcheggiare sul lato ovest della strada il martedì e il giovedì, per facilitare le operazioni di pulizia stradale.
    • Il parcheggio in strada è consentito solo dalle 19:00 alle 07:00.

    Animali domestici

    In primo luogo, consulta il tuo contratto di affitto o le regole condominiali, per assicurarti che non ci siano restrizioni riguardanti gli animali domestici. Se permetti agli ospiti di portarli con sé, apprezzeranno sicuramente dei suggerimenti sui posti migliori per farli giocare o sulle modalità di smaltimento dei relativi rifiuti. Condividi un piano di riserva, come il numero di una pensione per animali nelle vicinanze, nel caso in cui l'animale di un ospite disturbi i vicini.

    Privacy

    Rispetta sempre la privacy dei tuoi ospiti. Le nostre regole sui dispositivi di sorveglianza indicano chiaramente cosa ci aspettiamo dai nostri host, ma in alcuni luoghi sono in vigore leggi e regolamenti aggiuntivi di cui devi essere a conoscenza.

    Fumo

    Se non permetti agli ospiti di fumare, ti suggeriamo di esporre dei cartelli come promemoria. Se invece possono farlo, assicurati di fornire posacenere nelle aree designate.

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    Assicurazione

    Rivolgiti al tuo agente assicurativo o alla tua compagnia di assicurazioni per determinare il tipo di obblighi, limiti e copertura richiesti per le tue circostanze specifiche.

    Garanzia Host

    La Garanzia Host di Airbnb fornisce una copertura di base per i danni e le responsabilità civili come elencati. Tuttavia, queste tutele non sostituiscono l'assicurazione per proprietari di immobili e locatari, né offrono una copertura adeguata. Potresti aver bisogno di soddisfare anche altri requisiti assicurativi.

    Responsabilità civile e copertura di base

    Controlla la tua polizza assicurativa come proprietario di immobile o affittuario con il tuo agente assicurativo o con la tua compagnia di assicurazioni, per garantire che il tuo alloggio disponga di una copertura adeguata per la responsabilità civile e la protezione dell'alloggio.

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    Altre informazioni per gli host

    Leggi le nostre domande frequenti degli host per saperne di più sull'attività di host su Airbnb.

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    Airbnb non ha alcun controllo sulla condotta degli host e declina ogni responsabilità. Gli host che non assolvono alle proprie responsabilità potrebbero incorrere nella sospensione dell'attività o nella rimozione dal sito web di Airbnb. Airbnb non è responsabile dell'affidabilità o della correttezza delle informazioni contenute nei link che rimandano a siti di terze parti (inclusi tutti i link a regolamenti e normative).

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