Ospitare responsabilmente in Italia

Quando decidi di diventare host su Airbnb in Italia, è importante che tu comprenda le leggi vigenti nella tua regione o città. Come piattaforma e marketplace online, non forniamo consulenza legale, ma vogliamo offrire risorse che possano aiutarti a comprendere meglio le leggi e i regolamenti applicabili. Questo elenco non è esaustivo, ma può darti un buon punto di partenza per comprendere le leggi locali.

A livello nazionale sono previsti cinque adempimenti principali, applicabili a prescindere dal fatto che tu svolga l'attività di host in forma privata o come azienda.

Requisiti nazionali

Di seguito troverai le cose principali da sapere:

Stipulare un contratto con gli ospiti

Dovresti firmare un contratto di locazione turistica sia nel caso che tu sia una persona fisica (proprietario, sublocatario o comodatario) o nel caso tu abbia un'impresa (es. manager di proprietà). Il contratto può avere una qualsiasi durata (es: 1 giorno; 30 giorni; 1 anno; 2 anni). Al termine dello stesso contratto, non sarà necessaria alcuna disdetta. Attraverso il contratto di locazione turistica potrai ospitare un turista all'interno del tuo immobile, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Se non sei in possesso di un contratto, ti consigliamo di iscriverti all'Host Club della tua zona. Potrai consultare altri host come te e chiedere informazioni a riguardo.

Gli adempimenti da porre in essere possono però variare nel caso tu decida di dare in locazione il tuo immobile per un periodo fino a trenta giorni. Vediamo dunque quali potrebbero essere le diverse casistiche:

A. Persona fisica o impresa con contratto di durata fino a 30 giorni.
B. Persona fisica o impresa con contratto di durata maggiore ai 30 giorni.

A. Persona fisica o impresa con contratto di durata fino a 30 giorni.

Se sei una persona fisica o hai un'impresa e la locazione turistica ha una durata non superiore a 30 giorni si parla di "locazione breve". In questo caso, non esiste un obbligo di registrare il contratto.

Immobili che possono essere locati per locazioni brevi
Puoi locare solo beni immobili siti in Italia che hanno una destinazione d'uso residenziale con finalità abitative e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.). Potrai anche locare singole stanze del tuo immobile.

Restrizioni su servizi non funzionali alle esigenze abitative
Potrai fornire ai tuoi ospiti la biancheria e la pulizia dei locali e tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative (es: la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata e così via). Non potrai invece fornire i servizi non connessi all'utilizzo dell'immobile (ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche). Per fornire questi ulteriori servizi, dovresti poter configurare il tuo immobile come una struttura ricettiva con i conseguenti diversi adempimenti richiesti di solito in tali circostanze dalla normativa regionale.

Persona fisica o impresa con contratto di durata maggiore ai 30 giorni

Se sei una persona fisica (proprietario, sublocatario o comodatario) o un'impresa (ad es. un manager di proprietà) e la locazione turistica riferita al tuo immobile ha una durata superiore a 30 giorni, dovrai firmare un contratto con il tuo ospite e registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate.

Potrai registrare il tuo contratto:

• Utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate.
• Richiedendo la registrazione presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
• Incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Per maggiori informazioni, consulta il sito dell'Agenzia delle Entrate.

Differenza tra locazione turistica e locazione transitoria

La locazione transitoria, a differenza della locazione turistica, può avere una durata non superiore a 18 mesi, senza un limite minimo di durata, e può essere stipulata per esigenze riguardanti sia l'host sia l'ospite, legate ad esempio alla mobilità lavorativa, agli studi etc. Il contratto di locazione transitoria dovrà essere redatto per iscritto utilizzando questo modello. Assicurati che contenga una specifica dichiarazione dell'esigenza di transitorietà, supportata da apposita documentazione.

Differenza tra la locazione turistica e la locazione per studenti universitari

La locazione turistica è anche diversa dalla locazione per studenti universitari. Quest'ultima può avere una durata da sei mesi a tre anni e può verificarsi nei Comuni sede di università, di corsi universitari etc. qualora l'ospite sia iscritto a un corso di laurea, formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza. Il contratto dovrà essere stipulato per iscritto utilizzando questo modulo.

Consulta questo articolo per scoprire alcuni dei requisiti che potrebbero essere applicati se decidi di offrire soggiorni a lungo termine su Airbnb.

Registra gli ospiti tramite il portale Alloggiati Web

Hai tempo fino a 24 ore dal check-in (o 6 ore, se il soggiorno è di una notte) per comunicare le generalità dei tuoi ospiti attraverso Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato (art. 109 TULPS).

Come registrarsi e autenticarsi al portale Alloggiati Web

Per poterti registrare al portale Alloggiati Web, dovrai anzitutto inoltrare una richiesta alla Questura territorialmente competente. Potrai selezionare la regione in cui si trova il tuo alloggio e consultare le modalità di registrazione previste dalle Questure competenti.

Come comunicare le generalità dei tuoi ospiti

Dopo aver effettuato correttamente l'autenticazione, segui questa procedura per comunicare le generalità dei tuoi ospiti.

Scarica i file che attestano il numero di schedine inviate correttamente negli ultimi 30 giorni selezionando la voce "Ricevute" e conserva tutta la documentazione correlata.

Comunicare i dati per finalità statistiche

Ogni Regione o Provincia autonoma prevede delle modalità per comunicare alla Pubblica amministrazione i flussi turistici in modo da poterne ricavare dei dati statistici in forma aggregata. Ti consigliamo di consultare a riguardo i siti internet istituzionali e la scheda "Ospitare responsabilmente" della Regione e del Comune in cui si trova il tuo immobile. Le modalità di comunicazione di tali dati possono infatti variare da regione a regione.

Adempimenti fiscali

L'articolo 4, comma 5-bis, del Decreto-legge 50/2017, come modificato dalla Legge di bilancio 2024, impone alle piattaforme come Airbnb di applicare una ritenuta fiscale del 21% ("cedolare secca") sui guadagni degli host non professionali derivanti da locazioni brevi. Per host non professionista si intende, ad esempio, una persona che non possiede una partita IVA e che concede in locazione meno di 5 alloggi.

A partire dal 1° gennaio 2024, gli host possono accedere al loro account e confermare se Airbnb deve applicare la ritenuta fiscale sui guadagni futuri ottenuti tramite l'affitto a breve termine del loro alloggio. Airbnb verserà l'importo trattenuto all'Agenzia delle Entrate e fornirà agli host su base annua la certificazione unica, contenente i dettagli relativi alle ritenute fiscali sui loro guadagni, affinché possano tenerne conto per la dichiarazione dei redditi. Gli host potranno controllare e monitorare in qualsiasi momento le ritenute fiscali effettuate da Airbnb nel loro account.

Se il tuo annuncio fa riferimento a una struttura ricettiva extra-alberghiera (es. B&B, pensione o casa vacanze) soggetta a redditi occasionali di cui all'art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR, dovrai scegliere di gestire autonomamente le tue tasse in quanto questi redditi non sono soggetti alla ritenuta del 21%.

Per maggiori informazioni, consulta il nostro articolo dedicato alle imposte sul reddito in Italia. Se non sai esattamente in che modo la normativa o queste informazioni si applicano al tuo caso, ti consigliamo di verificare quali sono i tuoi obblighi o di chiedere aiuto al tuo commercialista.

Codice identificativo nazionale

Il c.d. "Decreto Anticipi" (d.l. n. 145/2023, convertito dalla l. n.191/2023) ha previsto l'introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la creazione di un'apposita banca dati gestita dal Ministero del Turismo (BDSR).

Come ottenere il CIN

Tramite il BDSR, creato in collaborazione con Regioni e Province Autonome, potrai ottenere il CIN, che dovrai porre sia sul tuo annuncio Airbnb che al di fuori del tuo immobile.

Per maggiori informazioni puoi richiedere assistenza tramite i canali indicati nella pagina di accesso alla BDSR, consultare il manuale messo a disposizione dal Ministero del Turismo e visitare il sito ufficiale di quest'ultimo qui.

Mancata aggiunta del CIN

A partire dal 2 gennaio 2025, tutti gli host sono tenuti ad avere un CIN per ogni alloggio idoneo. La mancata pubblicazione del CIN su Airbnb potrebbe impedirti di continuare a ospitare ed esporti a potenziali sanzioni da parte delle autorità competenti.

Requisiti

In generale, se offri soggiorni a breve termine (non oltre 30 notti ciascuno) devi sempre disporre di un CIN, mentre in alcuni casi quest'ultimo potrebbe non essere necessario per affittare a lungo termine. Potrebbero essere previste esenzioni specifiche, ad esempio se il tuo alloggio non è un immobile o se hai richiesto il CIN, ma non l'hai ancora ricevuto.

Tutti gli alloggi affittati con contratti di locazione a breve termine o per turismo, gestiti professionalmente o privatamente, devono essere dotati di dispositivi funzionanti per il rilevamento di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili conformi alla legge. Ricorda di aggiornare il tuo annuncio per indicare che il tuo spazio ne è provvisto.

Aggiornare le informazioni negli annunci relative agli allarmi antincendio e ai rilevatori di monossido di carbonio

Per verificare i requisiti applicabili alla tua situazione specifica, puoi iniziare consultando le risposte alle domande frequenti fornite dal Ministero del Turismo.

Come adempiere a tale obbligo

In qualità di host puoi aggiungere il CIN nel campo appositamente dedicato di Airbnb per adempiere ai tuoi obblighi legali. Puoi farlo seguendo le istruzioni qui sotto o tramite il tuo fornitore di software, se ne utilizzi uno.

Dopo aver ottenuto un CIN, per inserirlo su Airbnb dovrai procedere come segue:

Aggiungere il CIN al tuo annuncio Airbnb

Ho fatto domanda per il CIN ma non l'ho ancora ottenuto. Cosa posso fare?

Se hai richiesto il CIN, ma non l'hai ancora ricevuto, seleziona l'esenzione appropriata per continuare a ospitare.

Richiedi un'esenzione

Se hai richiesto il CIN, ma non l'hai ancora ricevuto, potresti soddisfare i requisiti di idoneità per presentare un'esenzione temporanea. Per farlo, innanzitutto devi aver già segnalato nella pagina di accesso alla BDSR che non riesci a trovare il tuo alloggio (troverai ulteriori istruzioni alla pagina 13 di questa guida dettagliata).

In questo modo, avrai a disposizione almeno altri 30 giorni per aggiungere questa informazione, prima che il tuo annuncio venga nascosto. Assicurati di inserire il CIN non appena lo ricevi.

Se sono trascorsi più di 30 giorni dal momento in cui hai fatto presente la tua richiesta per il CIN nella pagina di accesso alla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), come da passaggio 1 di cui sopra, il Ministero del Turismo ti fornirà un CIN temporaneo (chiamato "CIN non verificato") che potrai aggiungere al tuo annuncio su Airbnb finché la verifica del tuo caso presso l'autorità competente non si sarà conclusa.

Nota: se il tuo alloggio non è un immobile, puoi segnalarlo selezionando l'opzione relativa dopo il passaggio 4 di cui sopra.

Offrire solo soggiorni a lungo termine

Sebbene in generale per le strutture ricettive e gli alloggi soggetti a contratti di locazione per finalità turistiche sia sempre obbligatorio avere un CIN, in alcuni casi potrebbe essere consentito offrire soggiorni a lungo termine senza quest'ultimo.

Dopo aver verificato la tua situazione specifica, potrai decidere di offrire solo soggiorni a lungo termine impostando nel calendario una durata minima di 31 notti per soggiorno.

Il mio alloggio si trova in una zona in cui è ancora richiesta la registrazione a livello regionale. Cosa devo fare?

Le normative regionali sono ancora in vigore. Pertanto, i relativi codici di registrazione dovranno essere utilizzati ove richiesto. Puoi aggiungerli nella descrizione dell'annuncio, se applicabile.

Regolamenti locali

Scopri gli adempimenti specifici applicabili nella tua regione:

• Abruzzo
• Basilicata
• Provincia autonoma di Bolzano
• Calabria
• Campania
• Emilia-Romagna
• Friuli-Venezia Giulia
• Lazio
• Liguria
• Lombardia
• Marche
• Molise
• Piemonte
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• Sardegna
• Sicilia
• Toscana
• Provincia autonoma di Trento
• Umbria
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• Veneto