Panoramica riguardante le ritenute fiscali sul reddito per gli host in Italia

L'articolo 4, comma 5-bis, del D.L. 50/2017, come modificato dalla legge di bilancio 2024, impone alle piattaforme come Airbnb di applicare una ritenuta fiscale del 21% (cedolare secca) sui guadagni degli host non professionisti derivanti da locazioni brevi (fino a 30 notti).

A partire da gennaio 2024, agli host non professionisti verrà applicata la ritenuta fiscale del 21% sui guadagni derivanti dagli affitti a breve termine presso il loro alloggio.

Airbnb verserà l'importo trattenuto all'Agenzia delle Entrate e fornirà agli host pertinenti la certificazione unica su base annua, contenente i dettagli relativi alle ritenute fiscali sui loro guadagni, affinché possano tenerne conto per la dichiarazione dei redditi. Gli interessati potranno esaminare e monitorare tali dati in qualsiasi momento dal loro account.

Questo articolo fornisce informazioni sulla ritenuta fiscale da parte di Airbnb. Se non sai esattamente in che modo le normative locali o queste informazioni si applicano al tuo caso, ti consigliamo di verificare quali sono i tuoi obblighi o di chiedere aiuto al tuo commercialista.

Come faccio a sapere se sono host non professionista?

In base alla legge (come modificata dalla legge di bilancio del 2026) e alle indicazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate, tra gli host non professionisti figura ad esempio chi affitta meno di tre alloggi e non è titolare di una partita IVA.

Quali soggiorni sono soggetti a ritenuta fiscale?

La ritenuta fiscale si applica ai soggiorni di breve durata che, ai sensi del D.L. 50/2017, sono definiti come soggiorni brevi (fino a 30 notti).

Quali compensi sono soggetti a ritenuta fiscale?

Solo i compensi relativi all'affitto a breve termine di alloggi situati in Italia sono soggetti a ritenuta fiscale. Questa cedolare secca si applica all'importo lordo del compenso prima di detrarre l'IVA e i costi dell'host, nonché il compenso del co-host (se applicabile). Saranno soggette a ritenuta fiscale anche eventuali spese di pulizia.

Che cosa non è soggetto a ritenuta fiscale?

Eventuali tasse, come quella di soggiorno, riscosse e versate tramite la piattaforma non sono considerate guadagni e non sono soggette a ritenuta fiscale sul reddito. Lo stesso vale per gli eventuali compensi che ricevi come co-host.

Sono host non professionista e affitto meno di tre alloggi su Airbnb. Tratterrete le imposte sul reddito per mio conto?

Se sei host con meno di tre proprietà, applicheremo la ritenuta fiscale ai tuoi guadagni a meno che (i) non abbia fornito a Airbnb un numero di partita IVA valido, (ii) non gestisca servizi non residenziali (struttura ricettiva extra-alberghiera), (iii) non affitti più di tre alloggi su Airbnb e altri canali, (iv) non affitti spazi per conto di altre persone e applichi già la cedolare secca o (v) non offra servizi aggiuntivi come la colazione. Se questi servizi presso il tuo alloggio sono forniti da terze parti indipendenti, non vengono conteggiati a tal fine.

Sono host non professionista e affitto due alloggi. L'aliquota della ritenuta fiscale sul reddito che si applica al mio caso è pari al 26%. Cosa devo fare?

Ai sensi del D.L. 50/2017, come modificato dalla legge di bilancio 2024, le piattaforme come Airbnb sono tenute a trattenere un'imposta fissa sul reddito del 21% sui guadagni degli host non professionisti, indipendentemente dal numero di alloggi che affittano. Ti consigliamo di contattare il tuo commercialista per la contabilizzazione di eventuali imposte sul reddito aggiuntive.

Sono host non professionista e non ho optato per la cedolare secca, bensì per il regime ordinario. Cosa devo fare?

Se sei host non professionista e hai optato per il regime ordinario, siamo comunque tenuti ad applicare il 21% di ritenuta fiscale sui tuoi guadagni, ma tale trattenuta fungerà da pagamento anticipato. Ti consigliamo di consultare un commercialista per ottenere ulteriori dettagli sui tuoi obblighi fiscali.

Quando inizierà Airbnb a trattenere il 21% sui miei guadagni?

Airbnb inizierà ad applicare la ritenuta fiscale del 21% non appena avrai guadagni idonei, a meno che tu non fornisca le informazioni che dimostrano che sei professionista. Tale ritenuta fiscale verrà applicata a tutti i compensi futuri relativi all'affitto di alloggi in Italia tramite annunci attivi, indipendentemente dal momento in cui vengono effettuate le prenotazioni. I compensi riguardanti soggiorni precedenti non saranno soggetti a ritenuta da parte nostra.

Dovrò fornire i miei dati fiscali a Airbnb? Se sì, per quale scopo?

Non appena ci richiederai di trattenere le imposte sul reddito per tuo conto, dovremo raccogliere i dati necessari per la rendicontazione. Questa operazione è necessaria per consentirci di dichiarare accuratamente le tue ritenute fiscali alle autorità tributarie italiane e generare la certificazione unica annuale affinché tu possa utilizzarla per presentare la dichiarazione dei redditi.

Quali moduli fiscali compilerete se tratterrete le imposte sul reddito per mio conto?

Compileremo i seguenti moduli:

• F-24: verseremo mensilmente all'Agenzia delle Entrate le imposte sul reddito trattenute per tuo conto.
• Certificazione unica (CU): dichiareremo le imposte trattenute per tuo conto all'Agenzia delle Entrate per ogni alloggio entro il 16 marzo dell'anno successivo a quello in cui sono stati pagati i canoni di locazione soggetti a ritenuta fiscale (ad esempio, per l'anno 2025, dovremo compilare la CU entro il 16 marzo 2026). Ti forniremo la certificazione unica su base annua. Il documento conterrà i dettagli relativi alle ritenute fiscali sui tuoi guadagni, affinché tu possa tenerne conto per la dichiarazione dei redditi.
• Modello 770: entro il 31 ottobre di ogni anno, dichiareremo all'Agenzia delle Entrate le imposte sul reddito trattenute per tuo conto.

Come posso modificare lo stato della mia ritenuta fiscale sul reddito in Italia?

Se diventi host professionista, vai su Account > Tasse > Ritenute fiscali e segui le istruzioni.

Se divento host professionista, Airbnb interromperà automaticamente la ritenuta fiscale?

No, anche se diventi host professionista, non interromperemo automaticamente la ritenuta fiscale. Gli host sono tenuti a conoscere i loro obblighi fiscali e saranno responsabili della gestione delle ritenute su Airbnb. Se diventi host professionista, devi andare su Account > Tasse > Ritenute fiscali e seguire le istruzioni.

Se ora risulto host professionista perché ho aggiunto altri annunci di proprietà in Italia e il numero totale di alloggi che affitto è superiore a due, Airbnb interromperà automaticamente la ritenuta fiscale?

No. Se aggiungi altri annunci sulla piattaforma e il numero totale di alloggi che affitti è superiore a due, non interromperemo automaticamente la ritenuta fiscale. Gli host sono tenuti a conoscere i loro obblighi fiscali e saranno responsabili della gestione delle ritenute su Airbnb. Se ora hai almeno tre annunci, vai su Account > Tasse > Ritenute fiscali e segui le istruzioni.

Se divento titolare di una partita IVA, Airbnb interromperà automaticamente la ritenuta fiscale?

No. Se diventi titolare di una partita IVA, non interromperemo automaticamente la ritenuta fiscale. Gli host sono tenuti a conoscere i loro obblighi fiscali e saranno responsabili della gestione delle ritenute su Airbnb. Se diventi titolare di una partita IVA, vai su Account > Tasse > Ritenute fiscali e segui le istruzioni.

Inizialmente, la ritenuta fiscale non si applicava a me perché ero host professionista, ma ora non lo sono più. Airbnb interromperà automaticamente la ritenuta fiscale sui miei guadagni?

No, anche se non sei più host professionista, non inizieremo a trattenerle automaticamente. Gli host sono tenuti a conoscere i loro obblighi fiscali e saranno responsabili della gestione delle ritenute su Airbnb. Per permetterci di trattenere le imposte sul reddito per tuo conto, devi andare su Account > Tasse > Ritenute fiscali e seguire le istruzioni.

Nel 2024 applicavate ai miei guadagni la ritenuta perché non rientravo nella categoria di host professionista, ma ora non lo sono più in base alle modifiche della legge di bilancio del 2026. Airbnb smetterà di trattenere automaticamente le imposte sul reddito per mio conto?

Dipende. Se sei host e gestisci tre o quattro annunci su Airbnb e la piattaforma è a conoscenza del fatto che la ritenuta non è più applicabile, la interromperemo automaticamente ed emetteremo la certificazione unica per qualsiasi ritenuta applicata nel 2026. Se gestisci uno o due annunci su Airbnb e più di due su tutte le piattaforme, dovrai disattivare manualmente la ritenuta. Se gestisci almeno 3 annunci e non soddisfi più i requisiti per la ritenuta, vai su Account > Tasse > Ritenute fiscali e segui le istruzioni.

Dove trovo i dettagli delle transazioni riguardanti le ritenute fiscali?

Puoi consultare l'importo della ritenuta fiscale nella scrivania dei guadagni. Inoltre, ti forniremo annualmente la certificazione unica contenente i dettagli relativi alle trattenute sui tuoi guadagni affinché tu possa tenerne conto per la dichiarazione dei redditi.