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Abbiamo creato questo articolo per aiutare gli host di Airbnb a familiarizzare con le responsabilità di host e per fornire una panoramica generale delle diverse leggi, regolamenti e buone norme che potrebbero interessare gli host. Devi seguire le nostre linee guida, come i nostri Standard di ospitalità, e assicurarti di rispettare le leggi e le altre regole applicabili alle tue specifiche circostanze e alla tua località.
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La tassa è un argomento complesso. I tuoi obblighi fiscali possono variare in base alle tue particolari circostanze, quindi ti consigliamo di ricercare i tuoi obblighi o di consultare un commercialista per ottenere informazioni più specifiche.
In generale, il denaro che guadagni come host su Airbnb è considerato un reddito imponibile che può essere soggetto a diverse tasse come l'imposta sull'affitto, l'imposta sul reddito o l'IVA. Airbnb può essere tenuta a condividere i dati fiscali su di te come host e sui tuoi annunci con le autorità fiscali per assicurarti che tu e Airbnb siate conformi ai requisiti fiscali in Germania.
I moduli fiscali per la Germania sono dovuti entro il 31 luglio di ogni anno fiscale, se il governo non annuncia una scadenza prorogata. Verifica con l'Ufficio centrale federale delle imposte (puoi visitare il sito in inglese o quello in tedesco) se devi dichiarare l'importo che guadagni dall'attività di host, che puoi trovare nel riepilogo dei tuoi guadagni come host. Ti consigliamo inoltre di verificare se hai diritto ad altri crediti, come sgravi fiscali e indennità.
Il regolamento dell'Unione europea (UE) sugli affitti a breve termine ("Regolamento UE STR") è entrato in vigore in tutti gli Stati membri dell'UE, compresa la Germania, il 20 maggio 2026 ed è il primo insieme di norme armonizzate a livello dell'UE per i sistemi di registrazione e la condivisione dei dati relativi ai servizi di affitto a breve termine. Il suo obiettivo principale è creare un quadro trasparente e standardizzato per i sistemi di registrazione digitale e lo scambio di dati tra le piattaforme online e le autorità pubbliche, al fine di fornire informazioni per una regolamentazione basata su dati concreti a livello statale e locale.
Il regolamento UE sugli affitti a breve termine di per sé non crea un obbligo generale di registrazione; si applica solo se la tua città/il tuo Stato federale ha introdotto una procedura di registrazione. A seconda di dove si trova il tuo alloggio in Germania, potrebbe essere necessario registrarlo presso l'autorità locale competente e aggiungere un numero di registrazione al tuo annuncio su Airbnb. Ti consigliamo di consultare la nostra sezione dedicata alle normative locali o il sito web della tua amministrazione locale per verificare se questo vale per te.
DAC7 fa riferimento alla Direttiva 2021/514 del Consiglio dell'UE, che impone alle società online come Airbnb di raccogliere e comunicare le informazioni fiscali di determinati utenti della piattaforma che percepiscono un reddito tramite la piattaforma di Airbnb. Se hai un annuncio per un alloggio situato in uno dei 27 Stati membri dell'UE o sei residente in uno Stato membro dell'UE, la DAC7 ti riguarda.
Ai fini della DAC7, una persona è "residente" in un paese in cui ha il suo indirizzo principale e, inoltre, in qualsiasi altro paese in cui le è stato rilasciato un codice fiscale (TIN).
Consulta la nostra pagina delle domande frequenti per maggiori informazioni su come Airbnb condivide i dati fiscali.
Vogliamo aiutarti a comprendere facilmente le tue responsabilità fiscali come host su Airbnb, quindi abbiamo collaborato con una società di contabilità indipendente esterna per fornire una guida fiscale gratuita (disponibile in tedesco/inglese) che include informazioni fiscali generali in Germania.
Insieme a PwC, Airbnb ha organizzato una conferenza sulle tasse a Berlino nel 2019. Guarda qui la registrazione completa dell'evento, con molte informazioni utili su tutti gli aspetti della tassazione (in tedesco).
Nel 2022 è stato organizzato un webinar simile insieme a Deloitte su imposta sul reddito, tassa di soggiorno e IVA. Puoi trovare la registrazione completa della sessione qui (in tedesco).
La Germania ha una legge nazionale che impone agli host che forniscono alloggi per soggiorni a breve termine (3 mesi o meno) di raccogliere e conservare le informazioni su qualsiasi ospite che soggiorni presso di loro.
Ci sono due modi per raccogliere i dati:
Se decidi di conservare i dati degli ospiti nel tuo registro degli ospiti, dovrai rispettare tutte le leggi applicabili in materia di protezione dei dati, incluso il Regolamento generale europeo sulla protezione dei dati (GDPR). Ecco alcuni modi in cui puoi proteggere i dati dei tuoi ospiti dall'accesso di terze parti:
Puoi ottenere maggiori informazioni sui tuoi obblighi ai sensi delle leggi sulla protezione dei dati applicabili per il GDPR da autorità preposte alla protezione dei dati, avvocati specializzati, associazioni di host e altri soggetti.
È importante che tu possa ospitare nel tuo alloggio. Alcuni esempi di restrizioni includono contratti, leggi e regole della comunità. Consulta un avvocato o un'autorità locale per saperne di più su regolamenti, restrizioni e obblighi specifici alle tue circostanze.
Puoi utilizzare le informazioni generali di questo articolo come punto di partenza sulle normative e le autorizzazioni per gli host.
A volte i contratti di locazione, i contratti, i regolamenti edilizi e le regole della comunità prevedono restrizioni contro il subaffitto o l'ospitalità. Controlla tutti i contratti che hai firmato o contatta il tuo locatore, il consiglio comunale o altre autorità.
Potresti essere in grado di aggiungere una clausola al tuo contratto che chiarisce dubbi, obblighi e responsabilità di ciascuna parte coinvolta.
Se il tuo alloggio ha un mutuo (o qualsiasi forma di prestito), contatta il prestatore per assicurarti che non ci siano restrizioni contro il subaffitto o l'attività di host.
Gli alloggi sovvenzionati di solito hanno regole che vietano il subaffitto senza autorizzazione. Se vivi in una comunità abitativa sovvenzionata e sei interessato a diventare host, consulta la tua autorità o la tua associazione abitativa.
Se condividi la tua casa con altre persone, valuta la possibilità di stipulare un accordo formale con i tuoi coinquilini per delineare le aspettative. Gli accordi con i coinquilini possono includere la frequenza con cui prevedi di ospitare, il galateo degli ospiti, se condividerai le entrate e altro ancora.
In base alla legge UE sulla tutela dei consumatori, quando offri commercialmente beni o servizi online, devi fornire ai tuoi clienti informazioni specifiche. Quando ospiti tramite Airbnb, questo è considerato un servizio. Disponiamo di informazioni e strumenti per aiutarti a decidere se identificarti come professionista dell'ospitalità e a comprendere la tua responsabilità di proteggere i consumatori nell'UE.
Adotteremo le misure appropriate se qualcuno ci avvisa di un potenziale uso improprio. Abbiamo delle linee guida per aiutare le autorità locali a segnalare l'uso improprio degli alloggi.
Seleziona una località tra quelle di seguito per leggere le informazioni specifiche sulla città, sulla contea o sulla regione. Se la tua zona non è presente nell'elenco, puoi consultare le informazioni generali sui regolamenti locali.
Ci teniamo alla sicurezza degli host e dei loro ospiti. Puoi migliorare la tranquillità dei tuoi ospiti fornendo alcuni semplici preparativi come le istruzioni per le emergenze e segnalando eventuali rischi.
A seguito della pandemia di COVID-19, potrebbe essere necessario seguire le normative locali specifiche in materia di pulizia, disinfezione e igiene quando pubblichi un annuncio per il tuo alloggio in Germania.
Le informazioni generali sul protocollo avanzato di pulizia di Airbnb sono disponibili nelle informazioni generali sull'attività di host di alloggi.
Assicurati di seguire le specifiche disposizioni in materia di igiene e sicurezza relative al COVID-19 del tuo Land federale per il tuo alloggio, poiché potrebbero definire requisiti aggiuntivi. Abbiamo raccolto alcuni link utili per trovare le regole in vigore in ogni stato federale, disponibili in tedesco e in inglese.
Alcune delle seguenti regole potrebbero applicarsi a te quando ospiti in Germania:
Tieni presente che questi sono solo esempi ed è importante consultare le normative locali specifiche per sapere quali procedure di pulizia e igiene sono richieste nel tuo caso specifico.
Risorse generali
Includi un elenco di contatti con i seguenti numeri di telefono:
È anche una buona idea assicurarsi che gli ospiti sappiano qual è il modo migliore per contattarti in caso di emergenza. Puoi anche comunicare con gli ospiti utilizzando i messaggi su Airbnb come alternativa sicura.
Tieni un kit di pronto soccorso e comunica ai tuoi ospiti dove si trova. Controllalo regolarmente in modo da poter rifornire le provviste in caso di esaurimento.
Se disponi di apparecchi a gas, segui le normative di sicurezza applicabili e assicurati di disporre di un rilevatore di monossido di carbonio funzionante. Metti a disposizione un estintore e ricordati di mantenerlo regolarmente.
Assicurati di avere un percorso di fuga in caso di incendio chiaramente contrassegnato. Pubblica una mappa del percorso in modo che sia facile da vedere per gli ospiti.
Ecco alcuni modi in cui puoi aiutare a prevenire potenziali pericoli:
Gli elettrodomestici funzionanti, come forni e condizionatori d'aria, possono influire notevolmente sul comfort dei tuoi ospiti durante il loro soggiorno. Ci sono molti modi in cui puoi assicurarti che i tuoi ospiti soggiornino comodamente:
Essere un host responsabile è aiutare i tuoi ospiti a comprendere le migliori pratiche per interagire con la tua comunità. Quando comunichi le regole e le usanze locali ai tuoi ospiti, contribuisci a creare un'esperienza fantastica per tutti.
Se il tuo edificio dispone di spazi comuni o servizi condivisi, comunica agli ospiti le regole per tali alloggi.
Può includere le regole della casa nella sezione Note aggiuntive dei dettagli dell'annuncio nel suo account Airbnb. Gli ospiti di solito apprezzano quando condividi le tue aspettative con loro in anticipo.
Di solito è una buona idea far sapere ai tuoi vicini se hai intenzione di ospitare. In questo modo avranno la possibilità di informarti se hanno dubbi o considerazioni.
Gli ospiti prenotano tramite Airbnb per molte ragioni, tra cui vacanze e festeggiamenti. Fai sapere ai tuoi ospiti in che modo il rumore influisce presto sui vicini per un'esperienza più tranquilla.
Se ti preoccupa il disturbo arrecato alla tua comunità, ci sono diversi modi in cui puoi contribuire a limitare il rumore eccessivo:
Comunica agli ospiti eventuali regole di parcheggio per l'edificio e il quartiere. Esempi di possibili regole di parcheggio:
Innanzitutto, controlla il tuo contratto di locazione o le regole dell'edificio per assicurarti che non ci siano restrizioni sugli animali domestici. Se permetti agli ospiti di portare animali domestici, apprezzeranno di conoscere i posti migliori in cui esercitare il loro animale domestico o dove smaltire i rifiuti. Condividi un piano di riserva, come il numero di una cuccia per animali nelle vicinanze, nel caso in cui l'animale di un ospite disturbi i vicini.
Rispetta sempre la privacy dei tuoi ospiti. Le nostre regole sui dispositivi di sorveglianza indicano chiaramente cosa ci aspettiamo dai nostri host, ma in alcune località vigono leggi e normative aggiuntive di cui dovrai essere a conoscenza.
Se non è consentito fumare, ti consigliamo di pubblicare dei cartelli per ricordarlo agli ospiti. Se permetti di fumare, assicurati di fornire posacenere nelle aree designate.
Collabora con il tuo agente assicurativo o vettore per determinare il tipo di obblighi, limiti e copertura necessari per le tue circostanze specifiche.
AirCover per gli host include la Protezione danni per host e l'Assicurazione di responsabilità civile per host, che ti forniscono una copertura di base per i danni e le responsabilità elencati. Tuttavia, questi non sostituiscono l'assicurazione del proprietario della casa, l'assicurazione del locatario o un'adeguata copertura di responsabilità civile. Potresti dover soddisfare anche altri requisiti assicurativi.
Incoraggiamo vivamente tutti gli host a consultare e comprendere i termini della copertura assicurativa. Non tutti i piani assicurativi copriranno i danni o la perdita di beni causati da un ospite che prenota il tuo alloggio.
Scopri di più su AirCover per gli host.
Controlla la polizza del proprietario o del locatario con il tuo agente assicurativo o la tua compagnia assicurativa per assicurarti che il tuo alloggio disponga di un'adeguata copertura di responsabilità civile e protezione dell'alloggio.
Airbnb non ha alcun controllo sulla condotta degli host e declina ogni responsabilità. Il mancato rispetto delle proprie responsabilità da parte degli host può comportare la sospensione dell'attività o la rimozione dal sito web di Airbnb. Airbnb non è responsabile dell'affidabilità o della correttezza delle informazioni contenute in qualsiasi link a siti di terze parti (inclusi eventuali link a leggi e regolamenti).